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《離石區加快推進住宅全裝修工作實施意見》政策解讀稿
發布:2019-11-08 15:43:00  來源:區住建局 

  1、目標分為兩個階段

  (1)自本意見印發之日起

  離石區新出讓或劃撥國有土地上的新建住宅,原則上實行住宅全裝修,推行成品交房;

  全區新開工建設的裝配式住宅項目、執行綠色建筑標準的住宅項目和租賃住房、酒店式公寓全部實行住宅全裝修。

  (2)到2020年

  離石區新開工全裝修住宅面積比例力爭達到100%(其他地市目標比例為90%-95%)。

  2、目標中留著后手

  “住宅全裝修”

  定義:在住宅交付使用前,戶內所有功能空間和公共部位的固定面全部鋪裝或粉刷完畢,給排水、燃氣、通風與空調、照明供電以及智能化等系統基本安裝到位,廚房、衛生間等基本設施配置完備,滿足基本使用功能,可直接入住的住宅。

  全裝修與精裝修的區別在于全裝修是下一階段政府對于住宅交付標準的底線要求;而精裝修是一種市場化行為,不同的“精度”取決于不同項目定位。

  “城市中心城區”

  目標考核范圍由離石區自主劃定以及后文中的“原則上推行”、“力爭”,是影響政策執行效果的核心變量。

  3、住宅開發過程中的6個主要變化

  (1)納入規劃要求:住宅項目建設意見和規劃設計條件中將明確全裝修住宅開發建設要求、面積、比例等內容。

  (2)實行全程管理:裝修部分與主體工程一同納入項目初步設計審批、施工圖審查、招標投標、施工許可、銷 (預 )售、竣工驗收等環節。

  (3)推行“菜單式”模式:每個全裝修住宅項目的裝修方案原則上不少于3個。

  (4)獨立裝修合同:房地產開發企業與購房人應當分別簽訂商品房銷(預)售合同和委托裝修協議,分別明確毛坯房價格和裝修價格。

  (5)樣板間與工程進度掛鉤:

  領到商品房預售許可證時:修建完成模擬樣板間,并運用虛擬現實/增強現實等技術,為購房人提供更加便捷、直觀的購房體驗;

  項目主體結構封頂時:要修建完成實體樣板房,樣板房保留時間自商品住宅交付之日起不少于6個月;

  商品住宅交付時:為購房人提供樣板房的影像資料。

  (6)實行分戶驗收:開發建設單位未組織分戶驗收和分戶驗收不合格或尚有部分住宅及公共部分未完成裝修的全裝修住宅工程,住房城鄉建設部門不予辦理竣工驗收備案手續。

  4、激勵政策尚待細則

  (1)開發企業激勵政策不夠刺激,主要為現行政策的延續:

  裝修費用在計算土地增值稅的增值額時予以扣除;

  全裝修住宅采用裝配式裝修方式的,其裝配式裝修工程量計入單體建筑預制裝配率,享受裝配式建設工程相關支持政策。

  PS:裝配式裝修主要指提倡干法施工,減少現場濕作業。推廣集成廚房和衛生間、預制隔墻、主體結構與管線相分離等技術體系。

  (2)購房者激勵政策不甚明確,貸款額度增加比例有待落實細則:

  對購買全裝修住宅的消費者,應當按照差別化住房信貸政策,給予信貸支持。使用住房公積金貸款購買全裝修住宅的,住房公積金管理部門可按全裝修住宅總價款,根據規定的首付比例及借款人收入情況等確定貸款額度。

  離石區精裝修市場現狀

  隨著市場的發展,精裝修逐漸成為離石市場主流,更多客戶體驗到精裝交房帶來的產品價值和便利價值。

  政策影響分析

  本次離石區全裝修政策與近期其他縣市出臺的同類政策基本一致。核心影響將主要集中在以下方面:

  (1)精裝修經驗較少的開發商需在成本、工程管控等方面快速補強,“做毛坯低總價”的時代將逐漸遠去。

  (2)相對成熟的精裝修開發商同樣不能掉以輕心,除了報建和驗收環節更為復雜外,樣板間的管理貫穿始終。樣板間開放時提供明確交付標準是對營銷和招采的共同考驗。未來“此處非交房標準”標簽將直接影響客戶對于交房品質的信任度。

  (3)更重要的是,精裝修更加考驗市場定位能力,即3套不同菜單如何進行組合。同區域競品極有可能進入精裝修層面的田忌賽馬式比拼。同時,這也是對置業顧問服務水平的一次考驗。

  (4)政策對交房環節的把控提出了更高要求。近年來精裝交付后客戶群訴事件多有發生,甚至部分行業龍頭房企也不能獨善其身。交付環節的前置自檢、客戶預驗、快速維保和客戶溝通機制是贏得一次完美交房的必備動作。

  (5)全裝修住宅目標比例為90%-95%,遠高于目前的市場供給能力,有利于品牌開發商向地市擴張。

  綜上所述,全裝修住宅是品牌開發商進一步蠶食市場的契機。

  類比一二線城市,精裝修報價占售價比約為10-15%。,離石區房地產市場在4500—7000元之間不等,各項目裝修成本普遍集中在600-1200元/㎡,成本差異主要集中在主材和個別核心部品上,在整體價值感受上的差異并不明顯。而隨著離石區房地產市場價格水平的提升,精裝修將擁有更充分的發揮空間。在產品相對同質,園林和示范區的打造也達到相對較高的水準之后,精裝修將成為離石區房地產市場下一個核心溢價點。

  通過對離石區精裝修市場的持續研究,思源認為風格、品牌、細節、材質和設備設施是決定精裝修品質的五大核心指標。相同成本下的不同排列組合將帶來截然不同的價值感受,這也是項目定位環節的核心課題。

呂梁市離石區人民政府辦公室關于印發離石區加快推進住宅全裝修工作實施意見的通知

 

 

  









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